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预售商品房按揭下的民事权利冲突及协调

  发布时间:2014-08-26 09:22:05


    摘要:预售商品房按揭涉及多方法律关系,各个主体间的权益发生竞合的情况时常发生,而相应的法律规范效力层次低、内容流于宽泛导致现实中许多繁复的纠纷难以得到妥善解决。本文主要着眼于在房屋按揭情形下,按揭各方与房屋上其他权利人并存而产生权利冲突时的复杂关系及利益协调,试图通过对各方主体权利性质的分析,结合立法宗旨,理清各种权利在发生竞和时的实现顺序:优先适用预告登记制度保护购房人取代消费者优先权;工程价款优先受偿权为第一顺位;不同承包人之间的工程价款优先受偿权按比例清偿;购房人及银行按其权利登记时间确定顺序,未登记的依照物权优于债权原则作为一般债权处理。(本文共9502字)

    关键词:预售商品房  优先权 权利冲突  预告登记

    预售商品房按揭是目前市场中广为流行的一种融资购楼方式。这种担保方式解决了购房者购房时的资金困难;促进了房地产开发商的销售,加速了开发资金的周转;扩大了银行优质的贷款业务,可谓一举三得,在开发商、银行和购房人之间实现了三赢,在实践中显现了强大的生命力。当开发商、预购人、承包人、银行的权利发生冲突时,如何在法律框架内实现利益平衡,是商品房预售制度应当规制和完善的重要内容,但是目前的法律、法规以及司法解释规定的过于笼统,不能有效的规制各主体之间的利益冲突,而且一旦发生冲突,也没有完善的机制来平衡各方的利益。

    一、预售商品房按揭下权利冲突的法律规制存在混乱

    期房按揭的过程中涉及开发商、按揭人、建筑工程承包人、银行等多个利益主体,可能涉及到四方主体的五种权利,即银行的抵押权、建筑公司根据《合同法》第286 条规定享有的工程款优先受偿权、按揭人根据预告登记所取得的不动产物权请求权、以及为对抗抵押权及建筑物工程优先受偿权而根据最高人民法院司法解释主张享有消费者优先权、按揭银行根据按揭贷款合同所享有的按揭权。

当不同主体向同一标的物主张权利的情形时有发生,极易造成法律适用的混乱。例如:甲房产公司与乙银行签订借款合同,约定由乙银行向甲房产公司发放贷款,甲房产公司以在建工程作为抵押。当在建项目符合预售条件后,经征得乙银行同意,甲房产公司将在建商品房对外预售。丙个人购买了其中一套房屋,买卖合同进行了备案及丙作了预告登记,同时因丙资金不足,其与按揭银行丁(或甲房产公司指定的按揭银行乙)签订了房屋按揭贷款合同并办理了按揭登记。甲房产公司将该在建工程发包给戊、戌两家建筑公司施工,后因拖欠工程款,两家建筑公司均起诉甲要求支付工程款,并主张工程价款优先权。乙银行也起诉甲房产公司要求偿还贷款,并主张抵押权。丙个人起诉主张甲房产公司交付房屋。另因乙存在延期支付按揭款的违约行为,丁银行起诉解除与丙个人的按揭贷款合同。此种情况下,预购房人、按揭银行、抵押银行以及多个工程承包人的民事权利并存于同一处房产上。当这些权利发生竞合时,该如何确定他们的顺序呢?

我国现行法律并未对此形成系统的规定,对于权利顺位的确定主要依据《合同法》第286条的规定和最高人民法院于2002年6月17日颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称批复)。根据上述条文,我们可以推出这样一种权利顺位:第一顺序是支付了全部或大部分购房款的消费者,第二顺序是建设工程承包人的优先受偿权,第三顺序是银行的一般抵押权。这种笼统的规定虽乍一看已经为我们提供了处理该种纠纷的法律依据,但在具体适用中还存在如下问题。

    1.消费者优先权的规定陷入逻辑怪圈

    在我国按揭贷款担保制度的实际操作中,预购人通常只需支付不低于一定比例的首期房款后,由预购人将所购的商品房设定物的担保,向银行申请购房余款的贷款,银行在收存了预购人提交的关于商品房的权利证书和文本之后,将房款余额一次性划归开发商。那么对于预购人来说在设定按揭担保物权以后,预购人实际上已经支付了全部的购房款,依据高法《批复》规定的“交付全部或大部分购房款的消费者”,实际上可以适用于所有预购房人。

    若发展商将在建工程抵押,银行的在建工程抵押权在先,在之后预售房屋,按揭银行的按揭担保权在后,按担保法规定,登记在先的抵押权优先。发展商如还拖欠工程款,那么根据《批复》的规定,承包人的工程款优先权又优先于任何抵押权。同样根据《批复》规定,购房人的消费者房屋请求权又优先于建设工程承包人的优先受偿权,这样就形成了购房人的房屋请求权优先于建设工程承包人的优先受偿权,建设工程承包人的优先受偿权优先于在先的银行的在建工程抵押权,在先银行抵押权优先于按揭银行的抵押权,而按揭银行又可以在购房人房屋上行使抵押权优先受偿的循环怪圈。

且《批复》只对购房者为消费者的情形做出了规定,对于非住宅商品房的购买人的权益与建设工程承包人优先权的冲突如何处理并未做出法律安排,使得非住宅商品房的相关权利冲突的解决无法可依。如实践中大量存在的购买写字楼或商铺的个人权益及购买住宅的单位与建筑商的优先受偿权发生冲突时,现行法律没有给出明确的解决途径。

    2.建筑工程价款优先受偿权保护受限

    第一,由于承包人的优先受偿权在性质上存在争论 ,且法律并没有明确规定当事人是否能通过约定而放弃、改变其优先权。在银行贷款的实务中,银行一般会要求前来贷款的开发商出具承包商提供的自愿放弃我国《合同法》第286条中规定的优先受偿权的声明,并将其作为发放贷款的条件。由于开发商与承包商之间联系紧密,并且开发商通常将该声明的提供作为招投标的隐蔽文件,因而,承包商放弃该权利已经成为不得不做的行业惯例,使建设工程价款优先受偿权处于休眠状态,无法发挥其应有的作用。

第二,《批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。这一规定在过度保护作为消费者的购房者权益的同时,也为开发商恶意逃避债务提供了便利条件,在建筑商主张工程价款优先权时,开发商可能临时找一些“消费者”签订假合同并开出收到购房款假收据,以对抗建筑商的优先受偿权,从而使得工程优先受偿权不能得到有效主张。

    3、多个承包人之间的工程价款优先受偿权实现顺序未作规定

    在我国目前的法律规定中,对于两个以上的承包人对同一建设工程同时主张建设工程价款优先受偿权时发生冲突时的受偿次序并未涉及。但是,这一问题在司实践中却存在着,且很普遍。因为一个工程项目的建设是一个非常复杂的过程,其涉及到的范围非常广泛,涉及的主体也就会很多,所以就有可能同时存在多个承包人。此时,各个承包人所享有的优先受偿权之间必然会发生冲突。

    二、商品房按揭各主体权利优先性辨析

只有正确认识和定性各主体的权利属性,才能有效解决在行使权利的实践中牵涉的相关事宜在处理上产生的冲突,笔者将从三方不同主体的角度对其享有的民事权利进行法律分析。

    1.建筑工程价款优先受偿权的法律性质

    对于建设工程价款优先受偿权权利属性的界定,在理论界中有代表性的观点主要有两种:一是认为应属于抵押权中的法定抵押权 ;二是认为应当属于独立的优先权。 笔者认为后者更具现实操作性。

建设工程价款优先受偿权具有不可分性、追及性、物上代位和优先受偿性,不以转移标的物的占有为必要条件,符合抵押权的一般特征。该权利直接依据法律的规定而成立,既不需要当事人之间订立抵押合同,也不需要办理抵押权登记,在构成上符合法定抵押权的要件。但认定优先受偿权为法定抵押权与最高法院的司法解释互相矛盾。《批复》中的第一条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月”依字面理解,第一条中所述的“抵押权”具体指一般的抵押权,也就是指约定抵押权,司法解释强调承包人的优先受偿权为“优先权”,而且还规定了该权利的存续期限。依民法原理,抵押权属于担保物权的范围,担保物权不存在时效期间问题。即就理论而言,担保物权是永续存在的。尽管抵押权的永续存在对物的交易价值和担保秩序的稳定不利,同时,有些国家和地区的民事立法也规定了抵押权的存续期间,但在我国,除《海商法》存在少数有关船舶优先权的时效期间的规定外,我国《担保法》以及其他相关法律法规到目前为止还没有有关担保物权的存续期间的规定。如果认定《合同法》在此处设立的是一种法定抵押权,则我国的《民法通则》和《担保法》就需要相应的进行大幅度的修改,才能将法定抵押制度纳入到现行的抵押制度体系中。

    因此,选择将建筑工程价款优先受偿权看做一种优先权更合适。优先权制度是针对社会生活中实际存在的利益冲突作出的一种价值取舍,“它通过对社会公共利益的考量,认为某些现存的利益冲突只有以赋予某一方以优先权的方式才能得以解决,从而使其权利形态通过法律予以明确固定” 。在我国立法中,多部法律均规定了优先权制度 。由于在实践中发包人拖欠承包人工程款的现象十分普遍,而工程款当中,又有相当一部分是建筑工人的工资报酬,正是考虑到社会公共利益及建筑工人的生存权利需要, 立法在与相关利益发生冲突时才做出了倾斜的一种价值取舍,明确该种权利优于一般抵押权。将此种优先受偿权定性为优先权符合立法意图。在性质上,优先权属于担保物权,它是以担保物的价值变价以后所享有的优先受偿的权利。 它既可针对动产,也可以针对不动产,不需要公示,由法律的直接规定而成立,不以占有标的物为成立要件。从上述特点看来,优先权的概念与《合同法》第286条的“建设工程价款优先受偿权”的规定完全相符。

    2.购房人的期待权和消费者优先权

    (1) 基于购房合同享有期待权

在商品房预售中,购房人与开发商通过签订商品房预售合同,享有取得商品房所有权的权利,但合同标的物在签约之时尚不存在。而所有权是一种对标的物进行全面支配的排他性权利,标的物不存在,所有权即无从谈起 。且依买卖合同取得所有权属继受取得,继受取得所有权须有前手所有权的存在,而预售房屋不存在,前手所有权亦不存在。预售合同一经生效,购房人即享有请求预售人于将来某时交付房屋的权利,此种请求权的行使需经过一定的时间,因此此种权利实际上是一种附期限的债权。

为更好的保护预购房人的权益,确保预售房交易的安全,《物权法》规定了预告登记制度,以防止开发商“一房二卖”的非法牟利行为。《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权变动效力。”因此,经过预告登记,预购人的期待权便具有了物权的排他效力,使其不但可以对抗不动产的所有权人和他物权人,也可以对抗任意第三人。即便后来发生了未经登记权利人同意与该请求权的内容相同的不动产物权处分行为,由于经预告登记的请求权具有物权的排他效力,也足以确保预告登记权利人的利益。

    (2) 消费者优先权

    虽然预购房人的期待权本质上来讲属于附期限的债权,但最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,以此作为对预购房人的特别保护。该条款突破了民法中物权优先于债权的基本原则、否认了抵押权的追及力。因此我们可以将其看作一种特殊的优先权,在此我们称为消费者优先权。

虽然该权利存在诸多非议,但由于在这一类案件中,涉案的购房消费者往往人数众多,一旦其利益受到损害,上访、闹事的可能性很大。在物权法施行后该批复尚未废除,是否继续有效尚不明确的情况下,法官为避免矛盾激化,主观上更愿意适用批复而非物权法或担保法的相关规定。

    3.银行的抵押权和按揭担保权

    在预售商品房按揭流程下,银行在两种情况下可以成为权利主体:一是预购方在交付了商品房的首付款后,将商品房向银行设定抵押,办理按揭抵押贷款,银行因此而享有预售商品房的按揭担保权;另一种情况是开发商为获得融资,将预售商品房项目以在建工程的形式向银行设定抵押,银行因此而享有对在建商品房项目的一般抵押权,在此即着重对前一种按揭担保的法律性质进行分析。

按揭既不同于不动产抵押、权利质押,也不同于让与担保,是一种独立的新型混合担保方式 。首先,与不动产抵押不同:在期房抵押时,房屋尚不存在,以尚不存在的物抵押是突破了抵押权的传统理论;现房按揭,买房人与贷款银行不但要办理抵押登记,还要将房产证交付给贷款银行,因一般抵押无须交付房产证,故两者也略有不同 。还有流担保约款(按揭合同常常约定,在按揭人不能履行还贷责任时,按揭银行可以直接取得按揭人在房屋买卖合同中的全部权益以清偿所有欠款)及借款人享有回赎权等内容都与抵押制度的特征相异。如将内涵丰富的按揭制度归入抵押范畴,片面强调其担保权能,就会抹杀该制度特征,降低该制度存在的意义。

    其次,与权利质押不同。权利质押的设立过程中,出质人可用于质押的是权利,是由法律规定的、既有经济价值又能依法转让的权利。而预售商品房按揭中,商品房买受人享有的期待权并不适于权利质押的上述法律特征。按揭人交付给贷款银行的《商品房买卖合同》及相关书面凭证并不是权利凭证,只是记载一定民事法律事实或民事法律行为的文书,其本身并不代表权利。而且,根据法律的规定,此类法律文书也不可随意转让。贷款银行收存《商品房买卖合同》文本及相关书面凭证的作用仅仅是证明按揭人购买了某套预售商品房,且交付了购房首期预付款的法律事实或法律行为,并以之为依据与买受人签订按揭借款合同。在预售商品房买受人不按期偿付贷款而构成违约时,贷款银行也不能将商品房买卖合同及付款收据变现,实现自己的权利。而只能采取对商品房买卖合同所指向的预售商品房折价、拍卖、变现等形式,或者要求开发商承担回购责任,以清偿按揭人所负的全部债务。

    再次,按揭担保也不同于让与担保。权利转移是让与担保的特征,而设立按揭时,并未有特定财产权利特别是所有权的转移。银行要求的是将权利证书交给贷款人保管,权利证书包括:生效的预购房屋合同、首期付款发票或收据、抵押登记证明文件、保险单正本,现房的所有权凭证、和房屋他项权利证及保险单正本,并在保险单中约定银行为保单的第一受益人。有学者主张这种权利证书的转移证明了权利的转移,但这种证书的转移并不意味着所有权的转移,因为房屋所有权凭证与提单、证券等有价证券不同,它只是一种证书,是在权利人取得房屋所有权后,到房产管理部门登记后取得的证明自己对房屋享有所有权的证明。单纯的转让房地产证并不能当然的发生房屋产权转移的法律效力。在现行法下,还需经过登记公示才能使该转让行为发生法律效力,受让人取得所有权。而银行要求将权利证书交给银行保管,并不是要求将担保房屋的所有权转让给自己,在借款人偿还债务后所有权返还给按揭人。银行这样做只是为了防止一屋多卖现象的发生,防止按揭人违反约定处分设立按揭的房屋,从而保障担保债权的实现。

具体来说,预售商品房按揭在设立后,若能到当地房地产管理部门办理抵押权预告登记,则可使得此时的预售商品房按揭具有“准抵押”的效力。但由于此刻的抵押财产尚未取得所有权,不可能采取拍卖、变卖的方式获得价款以清偿借款银行的债权。相反,如果买受人、开发商与贷款银行间的预售商品房按揭未能办理抵押权预告登记,贷款银行的债权便而仅有开发商的连带保证担保。买受人取得所购商品房所有权后,己经办理了抵押权预告登记的便可以充分采取协议变价、拍卖、变卖或者开发商回的方式实现债权。未能在之前办理抵押权预告登记,而在此刻又未能办理抵押权登记的,仅能视作具有一般担保的普通债权。而若此刻按揭标的物之上又设立了其他抵押担保的,除非有证据可证明该抵押的设立行为是恶意的,此种情况下的预售商品房按揭的清偿顺位应在其后设立的抵押之后。直到买受人所购商品房顺利办理完抵押权登记后,预售商品房按揭就完全衍变为房屋抵押借款。

    三、按揭情形下权利冲突的实现顺序

    1.法律适用中以预告登记制度取代消费者优先权

    上文已指出,消费者优先权违反了我国现有的物权理论体系,且在实践中对消费者的过度保护也易引发其他负面作用。为解决目前的理论困境,应该寻求一种新的途径平衡在按揭中各方主体的利益。

在《批复》之后出台的《物权法》规定了预告登记制度作为物权优先于债权的一个例外。经过预告登记的债权人的债权具有了对抗其他物权的效力。不动产预告登记制度产生的初始原因是解决“一房二卖”甚至“一房多卖”的不良交易行为,但是其体现的物权化的债权优先于其他债权、物权优先于债权的理念同样可以适用于解决商品房买受人权利与其他民事权利主体的利益冲突问题。这也为购房者切实维护自身的合法权益提供了法律制度的保障。在商品房预售项目的运行中,购房者保护自身合法权益的有效方法便是积极行使法律规定的权利,通过将商品房预售合同到相关登记部门办理预告登记,即可保障其将来交房请求权的实现。在此情形下,笔者认为对购房人的保护遵循物权法的一般规定即可,如买房人已作了预告登记,可以受到预告登记优先权的保护,就无需使用《批复》第二条有关消费者优先权的规定。理由如下:

第一,《批复》与之后2003年最高人民法院所作的《商品房买卖司法解释》有矛盾之处,二者确定的权利优先顺序不同。《商品房买卖司法解释》第8条规定:“在商品房买卖合同成立以后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款本息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担赔偿责任。”这条规定说明买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的,只能行使债权请求权来获得救济,而《批复》却规定效力先后顺序是:买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权。

    第二,在物权法施行后,批复该条规定因明显违反物权法定原则而应归于无效。因为物权法已规定消费者买房的预告登记制度,该制度功能已涵盖了消费者优先购买权功能,且不以支付款项比例为划线依据,更科学和易操作。

    第三,生存权作为基本人权优于抵押权等经营权利,是最高人民法院作出这一批复的价值取向,也构成了批复本身正当性和合理性的基础 。但生存权并不是一项普渡众生的权利,是针对那些生活水平跌落到最低限度以下的人群实施的救济。同样道理,作为生存权一项重要内容的住宅权也不是为社会高收入阶层设置的权利,而是为社会的低收入阶层尤其是为那些依靠自己的收入无法解决住宅问题的阶层设置的权利。综观各国的社会保障制度,对住宅权的保障基本是由国家向低收入家庭给予住房补助、低租金出租或低价出售经济适用房的形式进行,且对保障对象加以种种限制。而结合我国现在的国情,现在的房价绝不是低收入家庭可以问津的,有能力购买商品房的购房消费者基本上属于社会中等收入阶层,不属于挣扎在最低生活基准以下,流离失所,需要救济、生存出现危机的人群。为此我们有理由认为,最高人民法院批复保护的购房消费者并不是需要保护生存权的对象。

    若在法律适用中以预告登记制度取代消费者优先权对预购房人的保护,则要区分经过预登记的购房人和未经过预告登记的购房人。未经过预告登记的购房人仅能够被视为一般债权人,经过预告登记的预购房人的权利实现会在下文探讨。

    2.建设工程价款优先权作为第一顺位

    承包人的建设工程价款优先权的基础是建设工程的存在,其他债权人的债权请求权也是以建设工程的存在为基础,如果没有承包人建设的工程,那么其他债权人的债权也就不可能实现。因此笔者认为建设工程价款优先权的优先性是合理的。

    首先,建筑工程款优先权应当优先于预告登记的优先权。理由是:其一,建筑工程款优先权是法律特别规定的优先权利,目的在于对建筑工程承包人的权利予以特别保护,故不以其成立在先为要件;其二,预告登记制度限制的是在预告登记后对财产的处分行为,因为该行为会妨害登记权利人的权利的实现。而发包工程行为不是对登记财产的处分行为,相反,该行为不但不会妨害在后的物权处分行为,还是权利人充分实现权利的前提。其三,从逻辑上讲,如规定预告登记优先权优先于建筑工程款优先权,就会出现预告登记优先权无条件的优先于抵押权,即优先于在先抵押权的混乱,违反在先物权优先在后物权的原则,造成法律秩序的紊乱。

    其次,建设工程价款优先权也应优先于在建工程抵押权和银行的按揭担保权。从法律原理上来讲,建设工程价款的优先受偿权与在建工程抵押权、按揭抵押权同属担保物权,不同的是优先权是法定的担保物权,而银行的抵押权是当事人约定的权利,因此,该法定的担保物权效力应当优于约定的担保物权。从政策上讲,建设工程承包人的优先权担保的债权相当一部分是建筑工人的劳动工资,应当优先于抵押权人受偿。另外,建设工程是承包人劳动的成果,甚至有的是承包人垫付资金建造的,若银行的抵押权优先行使,那么就相当于以承包人的资金清偿发包人的债务,等于发包人将自己的债务转嫁给承包人,这有违公平原则。

综上,承包人的工程价款优先受偿权在权利冲突时应排在第一顺位。

    3.抵押权与预告登记优先权的实现顺序按照登记时间确定

    2008年建设部颁布《房屋登记办法》,第67条规定“以预购商品房设定抵押”的,当事人可以申请预告登记。这就意味着《房屋登记办法》将预购商品房设定抵押的情形也纳入预告登记的范畴,预购人以预购商品房设定的按揭担保权,也可以进行预告登记,以预告登记的形式保护银行的债权。相对于《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款的规定“以预售商品房和在建工程抵押的,登记机关当在抵押合同上作记载”,“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房产权属证书后,重新办理房地产抵押登记”的规定更具有合理性,因为在登记合同上做记载是不具有公示效力的,不能充分的保护商品房预售中相关利益主体的合法权益。

    根据《担保法司法解释》第67、68条规定,抵押权具有对抗在其之后产生的物权处分行为的效力。如果预告登记发生在设立抵押权之后,抵押权则优先于预告登记优先权。同时依据《物权法》第20条的规定,预告登记具有对抗在其之后产生的物权处分的效力。故如果抵押权发生在预告登记之后,则预告登记优先权优先于抵押权,从上面可以看出,决定二者顺位的根据是权利产生的时间先后顺序,产生在前的权利优先于后产生的权利。

    4.不同承包人主张工程价款优先权按比例清偿

    根据世界各国立法的通例,在数个权利竞合时,一般依时间顺序来决定其次序,即成立在先的权利次序也优先。如在数个约定抵押权发生竞合时,也是依时序来决定其次序,即成立在先的抵押权次序也优先,对此我国理论界并不存在任何争议。笔者认为,我国建设工程价款优先受偿权制度的核心内容之一,是对建筑工人劳动工资的保护。由于建设工程在变现时往往出现贱价现象,造成建设工程的变现价款少于承包人应收的欠款,承包人只能部分地收回工程款项,如果承包人不止一个,即存在优先受偿权竞合时,谁先谁后的次序矛盾就会显得非常突出。如果根据约定抵押权的“时序先后决定次序先后”这一原则,势必造成某些分项承包人例如基础工程承包人基于早签合同而取得先机;又或者某主体工程承包人因故工程未完工退场而后来由别的承包人接手完成,反而主张优先权时前者却到先得。这样处理显然是不公平的,尤其对各承包人所聘请的建筑工人不公平,违反了优先受偿权制度保障劳动者薪酬权益的立法原旨。

    在我国的司法实践中,破产程序和执行程序中有关规定及做法是值得借鉴的,如出现破产财产或被执行财产不足以全部清偿多个工人工资时采取按比例清偿。因此,在建设工程被折价或拍卖后以同一序列身份分配给各享有优先受偿权的承包人,而如果折价或拍卖的变现款额不足以全部清偿给所有享有优先受偿权的承包人时,则采取按债权比例的清偿办法进行分配。这样,扩大了所有承包人偿付建筑工人更多工资的平均支付能力,从而体现立法对弱势工人群体的照顾。对此,“在我国台湾地区,其国民住宅条例在规定抵押权问题时,也规定了一类特殊的法定抵押权并不适用依成立先后定次序的规则” 。我国目前并无类似的规定,但在建设工程价款优先受偿权竞合的顺位上,可在以后为完善《合同法》第286条所作的司法解释中作出相应的规定,以顺应此优先受偿权制度的立法本意,从更好地保障工人工资权益出发,确立建设工程承包人在优先受偿权竞合时序列相同、建设工程变现价款不足清偿全部工程欠款时按债权比例清偿的优先处理原则。

综上所述,对两个以上建设工程价款优先受偿权发生竞合时,如采用“时序先后决定次序先后”的一般性原则未必就适合中国国情,从更均衡地保障大多数施工工人利益的角度出发,应按各建设工程承包人的债权比例清偿的办法是最优的。

                    

参考文献

1、雷兰:《商品房预售法律问题研究》,知识产权出版社2007年版

2、宋安成:《商业地产法律事务》,法律出版社2011年版

3、梅新和主编:《商品房买卖操作实务》,法律出版社2007年版

4、李仁玉、徐式媛:“房屋抵押权实现中的权利冲突及解决”,《法学杂志》,2008年第3期

5、姜佳:《论建设工程优先受偿权的预告登记制度》,中国政法大学硕士学位论文,2009 年

6、隋卫东、隋玲玲:“建设工程优先受偿权与其他权利竞存的探析”,《法学论坛》,2007 年第5期

7、石鲁夫:“论承包人优先受偿权与购房者权利的冲突和解决”,《法商理论》,2008年第11期

责任编辑:zq    


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